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12/11/2025 Ambito.com - Home
Rentabilidad récord en alquileres: los barrios periféricos de Montevideo que ofrecen retornos de hasta 13% anual José Luis Cieri El mercado inmobiliario de Montevideo atraviesa un momento de intensa diversidad en términos de rentabilidad, según reveló el Informe de Rentabilidad Anual por Barrios : Primer Semestre 2025, elaborado por el portal InfoCasas. El estudio, que analiza el rendimiento bruto de las inversiones en viviendas residenciales , subraya que, si bien el promedio de la capital uruguaya se mantiene en un rango conservador, existen bolsones de alta rentabilidad que superan el 10% anual en dólares. La rentabilidad bruta por alquiler, el indicador financiero que mide el rendimiento anual de una propiedad sin considerar gastos ni impuestos, es el foco central del análisis y se calcula dividiendo el ingreso anual por alquiler entre el valor de compra del inmueble. Rentabilidad estable en zonas consolidadas Javier Ache , gerente comercial en InfoCasas, explicó que la rentabilidad bruta promedio del mercado de Montevideo se sitúa entre un 5% y un 6% aproximadamente. Este rango caracteriza a los barrios de alta demanda y estabilidad en el tiempo. “ La Blanqueada, Cordón, Punta Carretas y Parque Rodó , todos en torno al 5%, y Punta Gorda , con 4,9%, presentan la rentabilidad más baja del mercado. Si bien su rentabilidad bruta resulta inferior, se caracterizan por su estabilidad y valorización sostenida a largo plazo. El potencial de revalorización de la unidad tiende a ser positivo, con valores de suelo más altos”, detalló Ache. Estas zonas ofrecen seguridad y predictibilidad, características atractivas para perfiles conservadores de inversión. En estas áreas céntricas y costeras, los precios de alquiler confirman su estatus de mercado consolidado. Por ejemplo, un apartamento monoambiente en Cordón tiene un costo promedio de $18.000 pesos uruguayos (452 dólares), mientras que una unidad de dos dormitorios en Punta Gorda asciende a $65.000 pesos uruguayos (1.637 dólares), marcando el techo de los precios residenciales. La otra cara de la moneda inmobiliaria se encuentra en la periferia de la ciudad, donde la accesibilidad de los precios de compra dispara la rentabilidad bruta. Top 10 barrios de Montevideo con mayor rentabilidad bruta Según los datos de la tabla de rentabilidad por barrios, estos son los 10 barrios con mayor rentabilidad bruta anual en Montevideo: Manga (zona periférica): 13%. Casabó: 12%. Las Acacias: 11,5%. Colón Sureste: 10,5%. Nuevo París: 10%. Peñarol: 9%. Brazo Oriental: 9%. Sayago: 9%. La Teja: 7-8%. Villa del Cerro: 7-8%. El barrio Manga lidera la tabla con un 13% de rentabilidad. Estos números se logran porque los valores de alquiler se mantienen, pero el precio del metro cuadrado a la venta es significativamente menor. A modo de ejemplo, el alquiler de un monoambiente en Manga se ubica en $8.000 pesos uruguayos (201 dólares) y una unidad de un dormitorio en Nuevo París alcanza los $10.000 pesos uruguayos (251 dólares). Estos valores son marcadamente más bajos que los de las zonas costeras, lo que explica la alta rentabilidad bruta. Factores de riesgo qu e considerar Ache advirtió a los inversores que una rentabilidad superior al 10% implica un mayor nivel de riesgo. Los barrios periféricos representan oportunidades, pero traen consigo inestabilidad. “En zonas donde los retornos se sitúan en dos dígitos, la alternancia de los alquileres puede ser mayor, lo que deriva en períodos de vacancia más prolongados. Existe una mayor rotación de inquilinos y, por lo tanto, una menor estabilidad en la percepción de ingresos”, señaló. Además de la gestión de inquilinos, existen riesgos asociados al activo mismo. Se considera la inestabilidad del entorno urbano, que puede verse afectada por la falta de infraestructura o de servicios adecuados. Existe un riesgo de desvalorización si el barrio no experimenta mejoras sostenidas. Si bien la rentabilidad puede ser alta, el riesgo asociado al flujo de ingresos también lo es. Los departamentos pequeños consolidan su atractivo El mercado inmobiliario de la capital ofrece múltiples oportunidades, y los departamentos pequeños, como estudios o unidades de un dormitorio, ganan popularidad en los últimos años. Estos inmuebles resultan una opción atractiva tanto para inversores como para inquilinos, gracias a su versatilidad, precios accesibles y alta demanda en ciertos segmentos del mercado. Uno de los principales motivos por los que los departamentos pequeños son una inversión atractiva es su alta demanda en el mercado de alquiler. Montevideo cuenta con una población diversa que incluye estudiantes, jóvenes profesionales y personas que buscan independencia, quienes prefieren este tipo de propiedades por su precio y conveniencia. Las zonas cercanas a universidades, centros de trabajo y áreas comerciales suelen tener una demanda constante, lo que asegura una ocupación estable y reduce el riesgo de vacancias prolongadas. Además, su menor costo de inversión inicial los convierte en una opción para inversores que desean entrar al mercado inmobiliario sin realizar un desembolso demasiado alto. Estos activos ofrecen flexibilidad, pues se utilizan como vivienda, oficinas o alquileres temporales a través de plataformas. Montevideo se destaca en América Latina El análisis de InfoCasas también posiciona la rentabilidad de Montevideo en el contexto regional. La capital uruguaya presenta una rentabilidad que ronda el 6%, un valor muy cercano al de San Pablo , que registra un 5,9%, y algo por encima de Bogotá y Santiago, cuya rentabilidad promedio se sitúa en 5,5%. Este escenario regional relativamente parejo presenta retornos comparables, donde las dinámicas de alquiler, la demanda interna y la evolución de los precios de compra comparten factores comunes. A diferencia de otros mercados, Montevideo combina retornos competitivos con un entorno estable y predecible, tanto en lo económico como en lo regulatorio. Esa combinación de rentabilidad y seguridad jurídica son factores muy buscados y valorados por los inversores, tanto locales como extranjeros. El mercado de bienes raíces uruguayo es diverso. Ofrece un rendimiento asegurado para perfiles conservadores y grandes oportunidades para aquellos dispuestos a tomar un mayor riesgo en la periferia. Ache concluyó que “el mercado uruguayo ofrece una combinación ganadora: si bien la rentabilidad bruta es moderada en zonas premium, la estabilidad y la seguridad jurídica que ofrece el país son factores que le dan un valor agregado inigualable frente a otros mercados de América Latina”. Imagen: ambito.com - ambito_infogral
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