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Créditos hipotecarios en dólares: la CNV aprobó el primer fondo privado, cómo funciona y acceso José Luis Cieri La Comisión Nacional de Valores (CNV) confirmó la colocación del primer Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) de Real Estate destinado al otorgamiento de créditos hipotecarios en dólares. Se trata del Fondo Allaria-Lendar , una herramienta que busca canalizar ahorro privado hacia préstamos para la compra de viviendas . El fondo, autorizado por la CNV bajo la categoría de instrumento cerrado, está diseñado para movilizar hasta u$s100 millones. La propuesta constituye un paso inédito en el mercado de capitales argentino, donde la oferta de financiamiento hipotecario continúa siendo limitada frente a una demanda creciente. El presidente de la CNV, Roberto E. Silva , destacó que la operación “marca un paso histórico para el mercado de capitales argentino”. Subrayó que este tipo de iniciativas permite “canalizar el ahorro privado hacia la economía real, impulsando el acceso a la vivienda y promoviendo el desarrollo del crédito hipotecario en el país”. Según Silva, el objetivo regulatorio es ampliar las alternativas de financiamiento para la vivienda y fortalecer el rol del mercado de capitales como agente del desarrollo económico, en línea con la tendencia global de vincular inversión privada y crédito habitacional. Una alianza entre el mercado y la economía real El nuevo fondo surge de una alianza entre Allaria Fondos y Lendar, la plataforma de préstamos colaborativos que opera en distintos puntos del país. Allaria, administradora de fondos y agente líder en el mercado financiero, actuará como gerente, organizador y colocador del instrumento, mientras que el Banco Comafi será agente de depósito y custodia. Por su parte, Gonzalo Estívariz , cofundador de Lendar, explicó que “el propósito del fondo es conectar a inversores con la economía real, generando un circuito que facilite el acceso al crédito sin depender del sistema bancario tradicional”. Añadió que la estructura “permite diversificar carteras, generar retornos previsibles y, al mismo tiempo, impulsar la inversión productiva vinculada a la vivienda”. Cómo es el funcionamiento El Fondo Allaria-Lendar fue estructurado para operar bajo las siguientes condiciones: Monto total autorizado: hasta u$s100 millones. Primera emisión: entre u$s2,5 millones y u$s10 millones, en etapas. Inversión mínima: u$s500, lo que abre el acceso a pequeños ahorristas. Tasa fija estimada: 9,5% anual en dólares. Plazos: de 1 a 5 años. Relación cuota-ingreso: inferior al 40% de los ingresos declarados. Financiamiento máximo: hasta 35% del valor del inmueble. Los créditos estarán garantizados por hipoteca y orientados a la compra de primera vivienda. Ya cumplidas las condiciones fijadas por la CNV, el fondo comenzará a operar a través de la plataforma digital de Allaria, que centralizará las suscripciones. El instrumento apunta a movilizar ahorro en dólares hacia proyectos de vivienda, ofrecer al inversor un rendimiento vinculado al crédito hipotecario y al tomador una línea de financiamiento alternativa al circuito bancario . Qué cambia para los solicitantes Los préstamos otorgados a través del fondo serán en dólares y a tasa fija, lo que garantiza cuotas previsibles durante todo el período del crédito. El esquema contempla procesos de evaluación simplificados , con respuesta en plazos más breves que los del sistema bancario. Los requisitos básicos incluyen DNI y comprobantes de ingresos: los últimos tres recibos de sueldo para empleados en relación de dependencia, o seis meses de facturación para monotributistas y responsables inscriptos. El análisis se enfoca en asegurar que la cuota mensual no supere el 40% del ingreso familiar y permite incorporar un co-garante. Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario La primera colocación de este fondo llega en un momento de expansión del sector inmobiliario, en septiembre se hicieron casi 7.000 escrituras en CABA Pexels La financiación cubrirá hasta el 35 % del valor del inmueble. Las cuotas serán fijas en dólares, sin ajustes durante la vigencia del préstamo, lo que permite al tomador conocer desde el inicio cuánto pagará cada mes. El déficit de crédito hipotecario en Argentina En la actualidad, el crédito bancario para vivienda representa una proporción reducida del total de operaciones. Entre la Ciudad y la provincia de Buenos Aires, los préstamos hipotecarios intervienen en alrededor del 21% de las compraventas, un nivel bajo en comparación con otros países de la región. Lendar, que ya otorgó préstamos a más de 1.000 familias, funcionará como plataforma operativa del nuevo esquema. El objetivo es aprovechar la escala del fondo para ampliar la cantidad de beneficiarios y generar un flujo sostenido de crédito hipotecario en el tiempo. La CNV considera que este tipo de instrumentos complementa la acción estatal en materia de financiamiento habitacional y contribuye a dinamizar sectores vinculados a la construcción y el consumo. Un mecanismo de inversión y desarrollo Desde Allaria Fondos, sus directivos remarcaron que el mercado de capitales “necesitaba un producto que potencie el desarrollo del crédito hipotecario con financiamiento privado”. La expectativa de retorno para los inversores se ubica en torno al 9,5% anual en dólares, respaldada por garantías hipotecarias y con una relación crédito-valor baja, lo que reduce el riesgo de exposición. La CNV considera que el fondo inaugura una nueva etapa en la relación entre mercado de capitales e inversión inmobiliaria, al permitir que el ahorro individual financie operaciones concretas de vivienda. Impacto y proyección El lanzamiento del Fondo Allaria-Lendar introduce un modelo de financiamiento independiente del circuito bancario y puede convertirse en un precedente para futuros instrumentos privados. La iniciativa se suma a otras medidas recientes que buscan reactivar el crédito hipotecario, como las hipotecas divisibles (ya reglamentadas pero por el momento los bancos son reticentes a desembolsar fondos en obras en pozo), la registración de boletos de compraventa y la simplificación de requisitos registrales. El desafío principal será consolidar la confianza de los inversores y los tomadores en un producto nuevo dentro de un contexto macroeconómico todavía volátil. Creditos hipotecarios calculadora Propiedades Una pareja hace cuentas para ver si puede llegar a la casa propia a través del apalancamiento crediticio Pexels El potencial del instrumento, sin embargo, excede el aspecto financiero: cada préstamo hipotecario activa una cadena de sectores vinculados a la construcción, el equipamiento y los servicios urbanos. Esquema medio Estívariz detalló el esquema de Lendar como una alternativa de plazo medio. La plataforma conecta a quienes ahorran con quienes buscan un crédito con garantía hipotecaria. El producto financia hasta el 35% del valor del inmueble, a cinco años, con tasas que van del 9,5% al 13,5% anual en dólares. El proceso es digital e incluye análisis de capacidad de pago y constitución de garantía directa a favor del inversor. Según Estívariz, la mora no se registra en la serie histórica, en parte por la selección de perfiles y el tamaño acotado de los préstamos. La novedad está en el fondeo a través del mercado de capitales, aprobado recientemente por la Comisión Nacional de Valores. Estívariz concluyó: "La colaboración con redes comerciales agiliza las valuaciones y reduce los tiempos operativos. El esquema busca escalar volumen y compensar la falta de financiamiento bancario tradicional". Imagen: ambito.com - ambito_infogral
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