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21/10/2025 iProfesional.com - Nota
Cae el crédito hipotecario y el negocio de los alquileres se vuelve más rentable El mercado inmobiliario porteño atraviesa una nueva etapa en la que el alquiler vuelve a imponerse como la principal vía de acceso a la vivienda. La desaceleración del crédito hipotecario , las mayores tasas de interés y la volatilidad del dólar provocaron que muchas familias postergaran la compra y retomaran la búsqueda de propiedades en alquiler. A esto se suma la incertidumbre previa a las elecciones legislativas, que llevó a potenciales compradores a esperar un escenario político y económico más estable antes de comprometerse en operaciones a largo plazo . El resultado es un cambio visible en la demanda: menos consultas para comprar y más movimiento en el segmento locativo. Desde las inmobiliarias reconocen que, tras meses de expansión del crédito, los bancos comenzaron a aplicar condiciones más estrictas y a revisar los montos aprobados. Esa cautela se trasladó directamente al comportamiento de los consumidores. Alejandro Moretti, integrante del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que "el mercado está entrando en una fase de ajuste. Muchas entidades privadas elevaron las tasas y endurecieron los requisitos, lo que redujo el universo de compradores con posibilidad de acceder a un crédito. Al mismo tiempo, el aumento del dólar encareció las operaciones y frenó decisiones que estaban en curso". Según explicó, los trámites que hasta hace poco se resolvían en pocos días ahora pueden demorar hasta 60 o 120 días. "Los bancos siguen prestando, pero con más filtros. La suba del tipo de cambio afecta directamente la ecuación, porque las propiedades se negocian en dólares y el crédito se otorga en pesos. Si el dólar sube durante la gestión del préstamo, el comprador necesita más capital propio para completar la operación", agregó. El enfriamiento del crédito coincidió con una mejora en la rentabilidad de los alquileres , lo que alentó a muchos propietarios a volver al mercado locativo . Esa combinación incrementó la oferta de viviendas en alquiler, especialmente en los segmentos de uno y dos ambientes, los más demandados por jóvenes y parejas. Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que "los alquileres recuperaron atractivo, con r entas que hoy rondan entre 6% y 7% anual . Eso hizo que muchos dueños decidieran volver a ofrecer sus propiedades y permitió que los inquilinos tuvieran más opciones". Esa mayor disponibilidad cambió la dinámica de los contratos. "Antes, un departamento bien ubicado podía alquilarse en menos de una semana. Hoy los plazos se extendieron a entre 30 y 60 días porque los inquilinos comparan más, analizan precios y condiciones antes de firmar", precisó Vieitez. Eliana Matko, de Matko Propiedades, explicó que la derogación de la Ley de Alquileres amplió la oferta y estabilizó los precios. "Hoy el mercado está más equilibrado. Los propietarios aceptan contratos más flexibles y los inquilinos eligen con más información. La demanda se mantiene firme porque el crédito hipotecario sigue virtualmente paralizado", señaló. Matko observó que el tiempo promedio de colocación también se extendió: " Un inmueble bien presentado puede alquilarse en 30 días , pero si el precio no acompaña o las fotos no son claras, puede tardar el doble. En el contexto actual, la presentación y la tasación son tan importantes como la ubicación". El perfil del inquilino también se modificó. Muchas familias que intentaban acceder a la compra decidieron permanecer en el mercado de alquiler al menos un año más, mientras esperan definiciones políticas y una baja de tasas que permita retomar los créditos hipotecarios . De acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop, el precio promedio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subió 2,3% en septiembre y acumula un incremento de 26,8% en lo que va del año. El aumento supera a la inflación (21,6%) y al ritmo de los salarios, aunque se mantiene por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación, que trepó 51,5% en el mismo período. En los últimos doce meses, los valores subieron 37,6%. El promedio actual es de $598.063 para un monoambiente, $698.011 para un dos ambientes y $937.432 para un tres ambientes. A diferencia de lo ocurrido durante la vigencia de la Ley de Alquileres, muchos dueños volvieron a confiar en el mercado formal y prefieren contratos claros a dos años con ajustes pactados . Sin embargo, el aumento de la oferta también generó un nuevo escenario: los tiempos de vacancia son más extensos y las negociaciones más frecuentes. Vieitez explicó que "los inquilinos consultan más antes de decidir, comparan entre barrios y se inclinan por departamentos en mejor estado o con expensas más bajas. Esto obliga a los propietarios a revisar sus valores para mantenerse competitivos". La rentabilidad promedio de un departamento usado en CABA se ubica entre 6% y 7% anual, con mejores retornos en barrios intermedios donde los precios de compra son menores, como Almagro, Caballito y Villa del Parque. En cambio, en zonas premium como Palermo o Belgrano, el rendimiento tiende a bajar por el alto valor del metro cuadrado, que ronda entre u$s2.700 y 3.500 dólares. El comportamiento del mercado inmobiliario no solo responde a factores crediticios, sino también a las expectativas generadas por la volatilidad cambiaria. En las últimas semanas, la suba del dólar paralelo impactó en la confianza de los compradores y en el ritmo de las consultas. Edgardo Turale, abogado, corredor inmobiliario y consultor de administraciones de consorcios, explicó que "por el momento no se observa un movimiento concreto de precios en las operaciones en curso, ya que los acuerdos se mantienen según lo pactado. Los desarrolladores siguen priorizando la venta y contar con liquidez, por lo que el aumento de costos todavía no se trasladó a valores finales". Turale advirtió que el efecto del dólar se manifiesta más en las decisiones que en los precios. " El consumidor actúa con cautela e incluso pospone la compra hasta que haya mayor previsibilidad, con la mirada puesta en las elecciones de fin de octubre . Esta volatilidad también afecta el otorgamiento de créditos hipotecarios, que habían recuperado peso en los últimos meses y hoy muestran un freno visible", señaló. Los operadores del mercado estiman que el nivel de actividad se mantendrá estable hasta fin de año, con una posible suba de precios moderada en el último trimestre. "Si las tasas hipotecarias siguen altas y el dólar continúa volátil, el alquiler seguirá siendo la opción más elegida. Las familias priorizan previsibilidad", resumió Matko. A su vez, la demanda de crédito podría reactivarse recién en 2026, cuando los bancos definan nuevas condiciones y se consolide un contexto macroeconómico más estable. Consultado sobre las condiciones necesarias para recuperar previsibilidad, Turale concluyó que "el sector necesita reglas claras y estabilidad política y económica. Una estabilización de las tasas de interés y del tipo de cambio permitiría reactivar las inversiones, mientras que una mejora del ingreso per cápita es esencial para garantizar el acceso al crédito hipotecario y sostener la demanda de viviendas". Imagen: iprofesional.com
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