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21/10/2025 Ambito.com - Home
Buenos Aires: hubo un avance del 44% en las escrituras en septiembre con fuerte presencia del crédito hipotecario José Luis Cieri En septiembre se firmaron 14.366 compraventas en la provincia de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos bonaerense . El dato implicó un alza interanual del 44% frente a las 9.954 operaciones de septiembre de 2024 y un incremento del 11% contra agosto, cuando se habían contabilizado 12.964 escrituras. Las hipotecas también crecieron : se firmaron 2.440, un 186% más que un año atrás y 7% por encima del mes previo. La incidencia del crédito sobre el total rozó el 17% (16,98%). “El crecimiento interanual evidencia que la actividad se mantiene en niveles más altos que en años anteriores, tanto en compraventas como en hipotecas”, explicó Guillermo Longhi , presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires. Agregó que “el incremento en la cantidad de hipotecas continúa marcando la relevancia de la financiación en la dinámica del mercado. Es un factor decisivo para sostener el crecimiento y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda”. El rol del crédito y sus límites El retorno del crédito aportó volumen, aunque con condiciones más exigentes que en otros ciclos. Las líneas disponibles muestran plazos acotados y tasas reales altas. “Hoy los créditos son de acompañamiento, no de solución total. Un UVA más 12% o 15% anual es caro; si se suman costos de escrituración y seguros, el acceso se complica”, explicó Luis Colao , presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense. Señaló que, aun así, su reaparición “tuvo un efecto positivo en la actividad”. Para que el mercado hipotecario gane protagonismo, dijo, “se necesitan mejoras en los ingresos reales y tasas más bajas”. Razones del avance Los operadores atribuyen el salto de septiembre a una combinación de factores: presencia del crédito, expectativas de estabilidad cambiaria, mayor realismo en tasaciones y una oferta amplia de usados con valores de entrada inferiores a los de los proyectos nuevos. Escrituras provincia Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires También incidieron decisiones patrimoniales que se traducen en más escrituras en escribanías, aunque en ese rubro las donaciones mostraron un comportamiento más estable. Qué se vende y a qué precios En la provincia predominan las viviendas usadas, en especial casas y departamentos de dos y tres ambientes. El rango de precios más habitual se ubica entre u$s70.000 y u$s110.000 , con foco en unidades listas para habitar, ubicadas en barrios consolidados y con buena conectividad. “Lo que más se busca en la provincia son casas de tres ambientes en planta baja, la vivienda típica de barrio. También hay movimiento en lotes de calidad media hacia arriba; en el segmento más económico persisten dificultades”, explicó Colao. La brecha entre lo nuevo y lo usado favorece a estas últimas . “Construir cuesta entre u$s1.50 y u$s1.600 por m2. Si se suma tierra y utilidad, los desarrollos nuevos quedan en u$s2.200 o u$s2.300 por m2, lo que limita la demanda. Lo usado se ubica entre 20% y 30% por debajo del metro cuadrado nuevo”, analizó. Advirtió que, si ese stock comienza a escasear, el mercado deberá encontrar un nuevo punto de equilibrio. Mapa de escrituras y polos activos Entre los partidos con mayor volumen (según cortes recientes) se destacaron General Pueyrredón (Mar del Plata), La Plata, La Costa, Morón, Vicente López, San Isidro y Bahía Blanca, con subas interanuales de dos dígitos en varios casos. Longhi precisó: "Se trata de distritos con actividad residencial consolidada, servicios y conectividad, que traccionan operaciones de ticket medio y medio-alto en usados". Señales desde el GBA: inversión y demanda comercial Desde el conurbano, Juan Pablo Stella , de JP Stella Propiedades, destacó un repunte en consultas y cierres, vinculado a mayor formalización del ahorro y a la búsqueda de activos reales. “El blanqueo, de fin del año pasado, materializó ahorros y el mercado comenzó a moverse con ese dinero. Hay ansiedad por invertir”, explicó. Hipotecas provincia Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires En su operatoria, que combina inmuebles comerciales, logísticos y de servicios, observó “demanda firme en ubicaciones con acceso, seguridad y estacionamiento”, con proyectos en San Justo y en el corredor oeste (General Rodríguez) que recibieron interés en pozo. Stella vinculó la dinámica a un clima de estabilidad relativa y a la necesidad de los bancos de colocar crédito: “Las entidades fueron claves al ofrecer financiamiento; eso empuja la rueda. No es la panacea, pero aportó volumen y expectativas. Hay que ver que ocurrirá ahora con el alza de tasas prohibitivas”. Hipotecas, efectos colaterales, previsibilidad y desafíos El peso del crédito sobre las escrituras de septiembre se alineó con el promedio anual. En nueve meses, la cantidad de hipotecas superó la suma de 2023 y 2024. La mayor previsibilidad en las valuaciones redujo la brecha entre pretensiones de vendedores y capacidad de pago de compradores, lo que acortó plazos de negociación en segmentos medios. El mercado respondió con más cierres y con un corrimiento hacia productos terminados, donde el precio final resulta más competitivo frente al costo de reposición. Para sostener el tono de actividad, los referentes coinciden en tres condiciones: estabilidad cambiaria, tasas reales a la baja y mejora del ingreso. Longhi subrayó que los niveles actuales son altos y que el desafío pasa por mantener el ritmo en un contexto todavía exigente. Colao sumó el factor costo de construcción: mientras el metro cuadrado nuevo se ubique por encima de u$s2.200 , lo usado seguirá captando la demanda. Stella anticipó un flujo estable de consultas en el oeste del GBA, con foco en ubicaciones que ofrezcan accesos y servicios, y una tracción adicional de superficies comerciales y logísticas de escala media. Tipos de vivienda más vendidos Casas de barrio de tres ambientes en planta baja y departamentos de dos y tres ambientes concentran la mayor parte de las operaciones. La preferencia por unidades listas para ocupar responde a la necesidad de reducir incertidumbre y costos de adecuación. En paralelo, la venta de lotes muestra demanda selectiva en segmentos medios, con mayor tracción cuando aparecen oportunidades de financiación privada. Casas.jpg Casas en distintas ciudades de la provincia entre los inmuebles más vendidos Si el crédito mantiene participación y las tasas descienden gradualmente, la incidencia hipotecaria podría sostenerse cerca del 17% en el corto plazo. Un descenso adicional de tasas ampliaría la base de compradores y elevaría la absorción, en especial en el tramo de u$s70.000–u$s110.000 . Stella concluyó: "Con precios de reposición altos, lo usado seguiría con ventaja relativa. Una eventual reducción del stock de usados presionaría sobre los valores y aceleraría decisiones en segmentos donde el alquiler perdió atractivo frente a la compra apalancada". Imagen: ambito.com - ambito_infogral
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